Vorkaufsrecht: Mieter übergehen wird teuer

Das Vorkaufsrecht für Mieter sollten Vermieter auf keinen Fall verletzen. Wenn ein Vermieter den Mieter beim Verkauf seiner Wohnung übergeht und der Mieter sein Vorkaufsrecht folglich nicht nutzen kann, ist der Vermieter zu Schadenersatz verpflichtet. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) zugunsten einer Mieterin, die Schadenersatzansprüche nach dem Verkauf ihrer Wohnung an einen Dritten geltend machte. In der Folge musste der Vermieter für den entgangenen Gewinn der Mieterin aufkommen. Und das, obwohl die Mieterin ihr Vorkaufsrecht nicht tatsächlich ausgeübt hat.

Ausgangssituation: Mehrfamilienhaus wird in Eigentumswohnungen aufgeteilt

Im Vorfeld hatte der Eigentümer die vermieteten Wohnungen in seinem Mehrfamilienhaus zu Eigentumswohnungen umgewandelt. Er verkaufte anschließend das gesamte Haus mitsamt den Eigentumswohnungen zu einem Gesamtpreis von 1,3 Millionen Euro an einen Dritten. Der anteilige Kaufpreis pro Wohnung belief sich auf rund 186.600 Euro. Die neuen Eigentümer wiederum boten die umgewandelten Wohnungen den dort wohnenden Mietern zum Verkauf an. Der Angebotspreis orientierte sich am Verkehrswert der Wohnungen und betrug 266.250 Euro. Bis dahin lagen den Mietern weder Informationen über den Verkauf des Mehrfamilienhauses vor, noch hatten sie die Gelegenheit, ihr Vorkaufsrecht geltend zu machen.

Die tatsächliche Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht Voraussetzung für den Schadensanspruch. Klick um zu Tweeten

Vorkaufsrecht: Mieter pocht auf Schadenersatz

Wenn ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, während die Wohnungen vermietet sind, haben Mieter beim Verkauf ihrer Wohnungen nach § 577 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Mieter sollen auf diese Weise vor Verdrängung geschützt werden. Im beschriebenen Fall zog eine Mieterin vor Gericht, da der ehemalige Vermieter versäumt hatte; sie von dem Verkauf ihrer Wohnung zu unterrichten und ihr damit das gesetzliche Vorkaufsrecht vereitelte. Ihrer Meinung nach sei der Vermieter dazu verpflichtet, ihr den hierdurch entstandenen Schaden zu ersetzen. Als Schaden gelte der entgangene Gewinn von mehr als 79.000 Euro, also die Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung, zu dem der Mieter die Wohnung selbst hätte kaufen können, und dem Kaufpreis, den der Dritte gezahlt hatte.

Das Urteil: Erfüllungsschaden verpflichtet zum Schadenersatz

An dieser Sachlage war jedoch strittig, ob die Mieterin tatsächlich Anspruch auf Schadenersatz habe. Die Vorinstanzen waren der Auffassung, dass die Mieterin hierfür ihr Vorkaufsrecht konkret hätte ausüben müssen. Der BGH entschied jedoch in seinem Urteil eindeutig: Die tatsächliche Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht Voraussetzung für den Schadensanspruch. Es handele sich bei dem Schaden um den sogenannten Erfüllungsschaden, zu dem es in § 249 Abs. 1 des BGB heißt: „Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.“ Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den Mieter über sein Vorkaufsrecht zu unterrichten, so kann der Mieter Schadenersatz begehren. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt habe. Folglich habe der Vermieter die Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis an die Mieterin zu zahlen. Es lohnt sich folglich nicht, das Vorkaufsrecht dem Mieter zu verschweigen.

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