Wohnungsmarktreport: 29 deutsche Großstädte im Vergleich

Einen Wohnungsmarktreport zu den Top-7-Standorten erstellen verschiedene Häuser. Auch zum bundesweiten Wohnungsmarkt gibt es verschiedene Marktanalysen, zum Beispiel über den Wohnraumbedarf bis 2020. Einen Wohnungsmarktreport zu den wichtigsten 29 deutschen Großstädten ab 200.000 Einwohnern gibt es hingegen nur selten. Daher stellen wir heute den „Wohnmarktreport Deutschland 2016“ von der Vonovia in Zusammenarbeit mit CBRE vor.

Dieser Wohnungsmarktreport liefert nicht nur spezifisches Wissen über den örtlichen Wohnungsmarkt, sondern auch Wissen über kulturelle und wirtschaftliche Merkmale der einzelnen Standorte sowie deren sozioökonomische und demografische Entwicklung. Insgesamt wird anhand der Analyse deutlich, dass sich Investitionen in Wohnimmobilien heute nicht mehr ausschließlich in den traditionell anvisierten Standorten lohnen. Viele B-Städte, die lange kaum beachtet wurden, entpuppen sich nun als erfolgsversprechende Wachstumsmärkte. Eine differenzierte Betrachtung ist unbedingt erforderlich.

Leipzig und Berlin zeigen die dynamischsten Entwicklungen

Top 10: Bevölkerungsentwicklung von 2011 bis 2014 in %

Quelle: Wohnmarktreport Deutschland 2016

Quelle: Wohnmarktreport Deutschland 2016

Von den insgesamt 29 untersuchten Großstädten zeichnen sich die ostdeutschen Städte Leipzig und Berlin durch eine besonders ausgeprägte Dynamik aus. Diese schlägt sich unter anderem in einer überdurchschnittlich starken sozioökonomischen Entwicklung sowie einem hohen Bevölkerungswachstum nieder. So stieg die Einwohnerzahl in Leipzig innerhalb von drei Jahren (von 2011 bis 2014) um 6,8 Prozent und damit stärker als in jeder anderen der 29 untersuchten Städte. Auch der Arbeitsmarkt in Leipzig hat sich im Städtevergleich in den vergangenen Jahren deutlich positiver entwickelt: Die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten kletterte zwischen 2004 und 2014 um satte 28,2 Prozent nach oben, womit Leipzig im Ranking den ersten Platz belegt. Auf dem zweiten Platz folgt Berlin mit einem Zuwachs von 24,6 Prozent. Die Spreemetropole liegt darüber hinaus in Bezug auf die Veränderung der Angebotsmieten ganz vorne: Mit einem Wachstum von 19,9 Prozent stiegen die Mieten in Berlin zwischen 2012 und 2015 stärker als in keiner anderen der 29 untersuchten Städte. In Leipzig beläuft sich das Mietwachstum im selben Zeitraum auf 12,6 Prozent. Die durchschnittlichen Angebotsmieten liegen in Berlin bei 8,99 Euro pro Quadratmeter und in Leipzig bei 5,63 Euro pro Quadratmeter. Nach Expertenmeinung wird sich die Dynamik in beiden Städten in den kommenden Jahren fortsetzen. Sie rücken dadurch immer stärker in den Fokus von Investoren.

Top 10: Veränderung Angebotsmiete von 2012 bis 2015 in %

Quelle: Wohnmarktreport Deutschland 2016

Quelle: Wohnmarktreport Deutschland 2016

 Wohnungsmarktreport zeigt die Dauerbrenner unter den deutschen B-Städten

Neben den aktuellen Aufsteigern gibt es einige Standorte mittlerer Größe, die sich in vielen Aspekten der Top-Standorte Deutschlands ähneln und deshalb schon seit vielen Jahren unter Investoren zu den nachgefragten Städten gehören. Es handelt sich unter anderem um Universitätsstädte, Landeshauptstädte sowie überregional bedeutsame Verwaltungssitze oder Städte, die sich in nächster Nähe zu einer der Top-7-Städte befinden. Die Experten von Vonovia und CBRE konnten sieben solche Großstädte identifizieren: Augsburg, Freiburg, Karlsruhe, Mainz, Mannheim, Nürnberg und Wiesbaden. Vor allem in Augsburg zeichnet sich ein durchweg positives Bild ab. In der drittgrößten Stadt Bayerns steigt die Bevölkerungszahl seit Jahren schon kontinuierlich, zwischen 2011 und 2014 um 4,3 Prozent. Laut Prognose soll die Anzahl der Haushalte bis 2030 um 3,7 Prozent zulegen. Die gestiegene Nachfrage nach Wohnraum sowie die Nähe zu München schlägt sich auch auf den Wohnungsmarkt nieder: Die durchschnittlichen Angebotsmieten stiegen zwischen 2012 und 2015 um 17,1 Prozent auf 8,50 Euro pro Quadratmeter. Damit befindet sich Augsburg im Städte-Ranking hinsichtlich der höchsten Mietsteigerung nach Berlin auf dem zweiten Platz.

Vor allem in Augsburg zeichnet sich ein durchweg positives Bild ab. Klick um zu Tweeten

Bislang noch Geheimtipp: der Strukturwandler Dortmund

Als Strukturwandler werden im Wohnungsmarktreport von Vonovia ehemalige Industriestandorte bezeichnet, die in den vergangenen Jahrzehnten weitreichende Veränderungen in Bezug auf ihre Ökonomie durchlaufen haben. Sie sind dadurch gekennzeichnet, dass ehemals bedeutende Industriezweige weggefallen und durch neue Segmente ersetzt worden sind. Es gibt viele Großstädte, in denen sich ein solcher Strukturwandel vollzieht, doch es gibt eine Stadt, die sich besonders positiv hervortut: Dortmund. In Dortmund zieht der Wandel von Industrie- zur Dienstleistungsmetropole eine erfreuliche Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt nach sich. Mit einer Angebotsmietsteigerung von knapp zwölf Prozent liegt die Stadt auf Platz 7 im Ranking der Mietsteigerung. Damit liegt die durchschnittliche Angebotsmiete bei 6,00 Euro pro Quadratmeter, wobei beinahe ein Viertel der Angebote über der Schwelle von 7,00 Euro pro Quadratmeter rangiert.

Dass die demografische und wirtschaftliche Entwicklung eines Standorts maßgeblich zur Wertsteigerung von Wohneigentum beitragen kann, ist den meisten Kaufinteressenten bekannt. Weit weniger bekannt ist die Tatsache, dass die Entwicklung der Akademikergehälter vor Ort ebenfalls ein Faktor für Wertsteigerung sein kann. Nähere Details haben wir in unserem Beitrag Steigende Immobilienpreise wegen hoher Akademiker-Quote ausgeführt.